Das Baskenland besteht aus drei Provinzen: Bizkaia mit Bilbao, Gipuzkoa mit San Sebastián und Álava mit Vitoria-Gasteiz. Es hat im Schnitt die höchsten Preise der vier Regionen im Norden, ein eigenes Steuersystem und einen Flughafen mit Direktflügen nach Deutschland. Hier findest du Preisspannen, Gegenden, die Grunderwerbsteuer, die Anreise und die Fragen, die du vor dem Kauf klären solltest.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Preise ändern sich. Stand: November 2026.
Baskenland auf einen Blick
| Thema | Das solltest du wissen |
|---|---|
| Preisniveau | Im Schnitt rund 3.000 € pro m², höher als in Asturien, Kantabrien und Galicien |
| Flughafen | Bilbao, Direktflüge nach Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart |
| Gegenden | Bilbao und Umland, Küste von Bizkaia, San Sebastián und Küste von Gipuzkoa, Vitoria-Gasteiz, Rioja Alavesa |
| Steuern | Eigene Steuerhoheit der drei Provinzen, Details unten |
| Ferienvermietung | Eigene Regeln der Region, siehe Artikel zur Ferienwohnung in Nordspanien |
Was kostet ein Haus oder eine Wohnung im Baskenland?
Das spanische Wohnungsministerium weist für das erste Quartal 2026 Werte für Gemeinden mit mehr als 25.000 Einwohnern aus. Es sind Gutachterwerte für Wohnungen und Häuser auf dem freien Markt, keine Angebotspreise. Für die ganze Region liegt der Wert bei rund 3.000 € pro m². Nach Provinz ergibt sich gerundet:
- Gipuzkoa: rund 3.400 € pro m².
- Bizkaia: rund 3.000 € pro m².
- Álava: rund 2.500 € pro m².
In den Städten sieht es so aus:
- San Sebastián: rund 5.100 € pro m².
- Getxo: rund 4.050 € pro m².
- Bilbao: rund 3.400 € pro m².
- Irun: rund 3.000 € pro m².
- Barakaldo: rund 2.850 € pro m².
- Vitoria-Gasteiz: rund 2.700 € pro m².
- Sestao: rund 2.300 € pro m².
- Eibar: rund 2.100 € pro m².
Dörfer und Landhäuser deckt die Statistik nicht ab. Hole dir mehrere Angebote im selben Ort ein und lass die Immobilie von einem Gutachter bewerten, bevor du den Vorvertrag unterschreibst.
Grunderwerbsteuer im Baskenland
Im Baskenland erheben die Provinzen (Diputaciones Forales) die Grunderwerbsteuer selbst, nach eigenen Normen. Für Bizkaia (Norma Foral 1/2011) und Gipuzkoa (Norma Foral 18/1987) gilt für die Übertragung einer Wohnung ein Satz von 4 %. Ein niedrigerer Satz von 2,5 % ist für den Hauptwohnsitz unter Bedingungen möglich, zum Beispiel bei Wohnungen bis 120 m² gebauter Fläche. Wenn du die Immobilie als Zweitwohnsitz kaufst, rechne zunächst mit dem Normalsatz. Für andere Immobilien als Wohnungen, etwa Grundstücke, liegt der Satz in beiden Provinzen höher. Für Álava frag den Notar oder Gestor nach dem aktuellen Satz. Alle weiteren Kosten stehen im Artikel über die Kosten beim Hauskauf in Nordspanien.
In welcher Gegend des Baskenlands kaufen?
Die Beschreibungen stützen sich auf die offiziellen Seiten von Turismo Euskadi.
Bilbao und Bizkaia. Bizkaia hat rund 150 Kilometer Küste mit 29 Sandstränden, dazu die Hauptstadt Bilbao, die Puente Bizkaia als UNESCO-Welterbe, San Juan de Gaztelugatxe und das Biosphärenreservat Urdaibai. Im Inland liegen Orte wie Durango, Orduña und Balmaseda. Das passt zu dir, wenn du eine große Stadt mit Flughafen und Küste in der Nähe willst.
San Sebastián und Gipuzkoa. Gipuzkoa ist die kleinste der drei Provinzen, mit 86 Kilometern Küste. Neben San Sebastián gehören Zarautz, Getaria, Zumaia, Hondarribia und Irun dazu. Im Inland, in Tolosaldea und Goierri, ist das Baskische nach Angaben der Tourismusseite am stärksten verbreitet. Das passt zu dir, wenn du bereit bist, für die Lage am Meer deutlich mehr zu zahlen.
Vitoria-Gasteiz und Álava. Vitoria-Gasteiz ist die Hauptstadt der Provinz und Sitz der baskischen Regierung. Álava liegt im Inland und hat laut Tourismusseite ein anderes Klima als der Norden. Die Stadt hat mehr als drei Viertel der Einwohner der Provinz. Das passt zu dir, wenn du eine ruhige Stadt ohne Küste suchst und niedrigere Preise als in Bizkaia und Gipuzkoa in Kauf nimmst.
Rioja Alavesa. Die Gegend im Süden Álavas ist für Wein, ummauerte Dörfer und Bodegas bekannt, darunter Ysios und Marqués de Riscal. Das passt zu dir, wenn du ländlich wohnen willst und den Weinbau schätzt.
Wie kommst du hin?
Der Flughafen Bilbao hat laut Aena 51 Direktziele, darunter fünf in Deutschland: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart. Die Flugpläne ändern sich, prüfe sie vor der Planung bei den Airlines.
Wohnen im Baskenland: Anmeldung und Krankenversicherung
Die Anmeldung als EU-Bürger, die Fristen und die Krankenversicherung laufen in ganz Spanien nach denselben Regeln. Ich habe sie im Artikel Haus kaufen in Asturien beschrieben. Beim Notartermin brauchst du außerdem die NIE, wie du sie beantragst, steht im Artikel NIE beantragen in Deutschland.
Vom Vorvertrag bis zum Grundbuch
Die Schritte sind in Nordspanien ähnlich: Prüfung der Immobilie, Vorvertrag mit Arras, Notartermin, Steuer und Grundbuch. Du findest sie im Ablauf beim Hauskauf in Nordspanien. Was die Anzahlung rechtlich bedeutet, steht im Artikel zu den Arras.
Ferienvermietung im Baskenland
Wenn du die Immobilie zeitweise vermieten willst, gelten Regeln der Region, die sich ändern können. Kläre vor dem Kauf, ob die Immobilie vermietet werden darf und welche Genehmigung nötig ist. Eine Übersicht steht im Artikel zur Ferienwohnung in Nordspanien. Ob sich eine Vermietung für dich lohnt, rechne mit deinen eigenen Zahlen und lass sie von einem Steuerberater prüfen.
Typische Fehler beim Kauf im Baskenland
- Die Steuer nach dem spanischen Normalsatz rechnen. Im Baskenland gelten eigene Provinznormen. Lass die Rechnung vom Notar oder Gestor vor Ort bestätigen.
- Nur die Stadt vergleichen. Zwischen San Sebastián und Eibar liegt mehr als das Doppelte pro Quadratmeter. Schau dir Orte im Umland an, bevor du entscheidest.
- Das Baurecht nicht klären. Bei Häusern außerhalb des Ortskerns hängt viel daran, ob das Gebäude baurechtlich zulässig ist. Frag die Gemeinde, bevor du unterschreibst.
- Ein Haus nur im Sommer ansehen. Ich würde jede Gegend in der engeren Wahl auch außerhalb der Hauptsaison besuchen.
Häufige Fragen
Brauche ich Spanisch für den Kauf?
Beim Notar wird auf Spanisch beurkundet. Lass dir den Text vorher übersetzen oder bring jemanden mit, der ihn dir erklärt.
Spielt die baskische Sprache beim Kauf eine Rolle?
Neben dem Spanischen ist das Baskische Amtssprache im Baskenland. Der Notarvertrag läuft in der Regel auf Spanisch. Frag Notar oder Gestor, ob für deine Gemeinde etwas anderes gilt.
Du planst einen Hauskauf im Baskenland?
Wenn du Fragen zu deinem Vorhaben hast, stell hier deine Anfrage: https://nortespain.de/kontaktformular/
Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Fristen ändern sich. Lass sie vor dem Kauf von einem Anwalt oder Gestor in der Region prüfen.