Bevor du eine Ferienwohnung in Nordspanien kaufst, um sie an Gäste zu vermieten, lohnt sich eine Frage: Darfst du dort überhaupt vermieten? Seit 2025 und 2026 haben der spanische Staat und mehrere Regionen die Regeln verschärft. Je nach Gebäude, Gemeinde und Region kann die Vermietung ausgeschlossen sein, auch wenn der Kauf problemlos klappt.
Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen zu den Regeln für Ferienvermietung in Nordspanien. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Vorschriften ändern sich in Spanien häufig und unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde. Lass sie vor dem Kauf von einem Anwalt vor Ort prüfen. Stand: November 2026.
Das gilt in ganz Spanien
Registrierungsnummer. Seit dem 1. Juli 2025 braucht jede Unterkunft, die über Online-Plattformen angeboten wird, eine Registrierungsnummer (NRA) aus dem staatlichen Register für Vermietungen, dem Registro Único de Arrendamientos. Die Nummer steht in jeder Anzeige. Das Grundbuchamt vergibt sie und prüft dabei, ob die Nutzung zum Städtebaurecht der Region oder Gemeinde passt und ob die Eigentumsurkunde sie erlaubt.
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Liegt die Wohnung in einem Gebäude mit mehreren Eigentümern, brauchst du seit dem 3. April 2025 den Beschluss der Gemeinschaft für eine touristische Nutzung. Dafür sind drei Fünftel der Eigentümer und der Miteigentumsanteile nötig. Wohnungen, die schon vor dieser Regel vermietet wurden, sind ausgenommen.
Regionale Genehmigung. Zusätzlich zur Registrierungsnummer verlangt jede Region eine eigene Anmeldung bei ihrer Tourismusbehörde.
Die Regeln in den vier Regionen
| Region | Regelwerk | Wichtigste Punkte |
|---|---|---|
| Asturien | Decreto 48/2016, geändert durch Decreto 4/2026 (seit 3. März 2026) | Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, verbindlicher Bericht der Gemeinde zur Nutzung, höchstens 8 Plätze, Haftpflichtversicherung mit mindestens 150.250 € Deckung, staatlich geschützte Wohnungen sind ausgeschlossen |
| Kantabrien | Decreto 50/2025 (seit Juli 2025) | Bescheinigung der Gemeinde zur städtebaulichen Vereinbarkeit vor der Anmeldung, Zustimmung der Gemeinschaft, technisches Zertifikat zur Kapazität, Feuerlöscher, Rauchmelder und Lärmmonitor |
| Galicien | Decreto 12/2017 | Anmeldung bei Turismo de Galicia mit einmaliger Gebühr von rund 61 €, Haftpflichtversicherung, Meldung der Gäste, Zustimmung der Gemeinschaft |
| Baskenland | Decreto 101/2018, geändert durch Decreto 52/2025 | Online-Anmeldung mit Fotos und Grundriss, Haftpflichtversicherung mit mindestens 35.000 € pro Platz, Einhaltung von Stadt- und Gemeinschaftsrecht |
Die Gemeinden dürfen in Asturien und Kantabrien die Zahl der Ferienwohnungen pro Gebäude oder Gebiet begrenzen. Prüfe deshalb vor dem Kauf, was die Gemeinde für das Gebäude und das Gebiet festgelegt hat.
So läuft die Anmeldung in den Regionen ab
- Asturien: Die Erklärung (declaración responsable) reichst du elektronisch ein. Die Tourismusbehörde fordert einen verbindlichen Bericht der Gemeinde zu Wohnnutzung, Stadtplanung und maximaler Belegung an. Antwortet die Gemeinde nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Anforderung als erfüllt.
- Kantabrien: Den Bericht der Gemeinde zur städtebaulichen Vereinbarkeit holst du vor der Erklärung ein. Mit der Erklärung darfst du am selben Tag starten. Die Eintragung ins Tourismusregister erfolgt vorläufig und kann später kontrolliert werden.
- Galicien: Du zahlst die Gebühr, reichst die unterschriebene Erklärung ein und kannst das online, bei der Gemeinde oder bei einem Büro der Tourismusagentur tun. In A Coruña, Pontevedra und Santiago de Compostela kommt ein Antrag bei der Gemeinde dazu.
- Baskenland: Du meldest die Unterkunft online an und legst Fotos von außen und innen sowie einen maßstabsgerechten Grundriss vor.
Pflichten im laufenden Betrieb
- Registrierungsnummer in jeder Anzeige. Das gilt in allen vier Regionen.
- Gästemeldung. In Galicien unterschreibt jeder Gast ab 16 Jahren bei der Ankunft einen Meldebogen. Du speicherst die Bögen drei Jahre und übermittelst sie an die Behörde. In Kantabrien bewahrst du die Meldebögen mindestens ein Jahr auf.
- Check-in und Ausstattung. In Asturien übergibst du die Wohnung persönlich oder per Fernbetreuung innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft. Schlüsselkästen im öffentlichen Raum sind verboten. In Kantabrien gelten Einzug ab 15:00 Uhr und Auszug bis 11:00 Uhr, wenn nichts anderes vereinbart ist. Lärmmonitor im Wohnzimmer und Rauchmelder gehören zur Ausstattung.
- Größe in Asturien. Die Mindestfläche beträgt 25 m² für eine Person, 33 m² für zwei und 15 m² pro Person ab drei Personen. Eine Wohnung hat höchstens 8 Plätze.
Diese Unterlagen brauchst du
- Eigentumsnachweis oder ein anderes Nutzungsrecht an der Wohnung, in allen Regionen.
- Bericht oder Bescheinigung der Gemeinde zu Nutzung und Stadtplanung in Asturien und Kantabrien. In Galicien reicht eine Erstbezugslizenz oder Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad). Fehlen beide, holst du einen Gemeindebericht ein, der keine Verstöße feststellt.
- Beschluss der Eigentümergemeinschaft, wenn die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt.
- Haftpflichtversicherung für die touristische Nutzung.
- Technisches Zertifikat zur Kapazität in Kantabrien sowie Fotos und Grundriss im Baskenland.
Wer sich vor Ort kümmert
Wohnst du in Deutschland, brauchst du jemanden für Schlüsselübergabe, Reinigung und Notfälle. Galicien verlangt ein Telefon, das rund um die Uhr erreichbar ist, und einen Wartungsservice. In Kantabrien gehört die vollständige Reinigung vor jedem Aufenthalt zu den Pflichten, in Asturien kommen tägliche Reinigung (ohne Küche und Geschirr) und ein Wäschewechsel alle vier Tage dazu. Beschwerdeformulare liegen in Galicien und Kantabrien aus.
Frag Verwalter, bevor du kaufst, was sie übernehmen und was sie kosten.
Das passt zu dir, wenn
Das passt zu dir, wenn du die Wohnung zeitweise selbst nutzt, die Regeln der Region kennst und einen verlässlichen Partner vor Ort hast.
Überleg es dir zweimal, wenn die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft liegt, die über Ferienvermietung noch nie abgestimmt hat, oder wenn du die Gästebetreuung allein aus Deutschland stemmen willst.
Was bei Verstößen droht
Wer ohne gültige Anmeldung vermietet, riskiert Sanktionen nach dem Tourismusgesetz der Region. Bei falschen Angaben kann die Behörde die Eintragung löschen und die Vermietung untersagen. In Asturien folgt dann eine Sperre für neue Anmeldungen, die je nach Verstoß zwischen sechs Monaten und vier Jahren dauert.
Steuern auf die Mieteinnahmen
Als Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien zahlst du auf die Mieteinnahmen Einkommensteuer für Nichtansässige und gibst sie mit dem Modelo 210 ab. Für 2026 gilt eine Erklärung pro Jahr, die zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres fällig ist.
Wohnst du in der EU oder im EWR, versteuerst du in der Regel den Gewinn mit 19 %. Du ziehst Kosten wie Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Plattformgebühren und Abschreibung ab. Wohnst du in einem anderen Land, gilt in der Regel ein Satz von 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzug. Welche Regel für dich gilt und wie du die Steuer in Deutschland berücksichtigst, klärst du mit einem Steuerberater. Der Staat plant weitere Änderungen bei den Steuern auf kurze Vermietungen. Lass dir den aktuellen Stand vor dem Kauf bestätigen.
Was du vor dem Kauf prüfst
- Erlaubt die Gemeinde touristische Nutzung in dieser Straße und diesem Gebäude?
- Liegt die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, und lässt sie Ferienvermietung zu?
- Hat die Wohnung bereits eine gültige Anmeldung, und was ändert sich beim Eigentümerwechsel?
- Passen Größe und Ausstattung zu den Anforderungen der Region?
- Wer kümmert sich vor Ort um Schlüssel, Reinigung und Gästemeldungen, wenn du in Deutschland wohnst?
Typische Fehler
- Der Anzeige vertrauen. Eine Anzeige beweist keine gültige Anmeldung. Lass dir die Eintragung und die Registrierungsnummer zeigen.
- Die Eigentümergemeinschaft zu spät fragen. Ohne ihre Zustimmung scheitert die Anmeldung.
- Die Nebenkosten des Kaufs übersehen. Die günstigen Steuersätze für den Hauptwohnsitz gelten für ein Ferienobjekt nicht. Die Zahlen dazu stehen im Artikel Kosten beim Hauskauf in Nordspanien.
Häufige Fragen
Brauche ich eine Genehmigung, wenn ich nur wenige Wochen im Jahr vermiete? Die Registrierungsnummer ist für Angebote auf Online-Plattformen Pflicht. In Asturien gilt die Vermietung als regelmäßig, wenn sie mindestens einmal pro Jahr stattfindet oder über Vermittler läuft. Lass den Einzelfall von einem Anwalt prüfen.
Gelten die neuen Regeln auch für Wohnungen, die schon vermietet werden? Ja, mit Übergangsfristen. In Kantabrien lief die Frist acht Monate nach dem Inkrafttreten im Juli 2025 ab. In Asturien gelten ab dem 3. März 2026 je nach Anforderung sechs oder zwölf Monate. Kaufst du eine Wohnung, die bereits vermietet wird, prüfst du, ob der Verkäufer die Anpassung erledigt hat.
Gilt die Registrierungsnummer auch für Langzeitmiete? Das staatliche Register betrifft kurze Vermietungen und Saisonmieten. Für normale Dauermiete gelten andere Regeln.
Du denkst über eine Ferienimmobilie nach?
Wenn du Fragen zu deinem Vorhaben hast, schreib mir über das Kontaktformular.
Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln für Ferienvermietung ändern sich in Spanien häufig. Lass sie vor dem Kauf von einem Anwalt vor Ort prüfen.