Bevor du in Spanien beim Notar unterschreibst, zahlst du meist eine Anzahlung, die Arras. Sie steht in einem privaten Vorvertrag. Was passiert, wenn eine Seite abspringt, hängt davon ab, welche Art von Arras du mit dem Verkäufer vereinbarst. Hier siehst du die drei Arten, was in den Vertrag gehört und welche Fehler Käufer machen.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Lass den Vertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt in Spanien prüfen. Stand: November 2026.
Arras auf einen Blick
| Art | Rücktritt möglich? | Folge |
|---|---|---|
| Arras penitenciales (Art. 1454 Código Civil) | Ja, für beide Seiten | Der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer gibt sie doppelt zurück |
| Arras confirmatorias | Nein | Die Anzahlung zählt zum Kaufpreis, der Vertrag bleibt bindend |
| Arras penales | Nein | Die Summe gilt als Vertragsstrafe, die Erfüllung bleibt einforderbar |
Was bedeuten die drei Arten?
Arras penitenciales. Sie funktionieren wie ein Rücktrittsrecht gegen Zahlung. Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, zahlt er sie doppelt zurück. Weitere Entschädigung gibt es nicht, und niemand kann den Kauf erzwingen. Die gesetzliche Grundlage ist Artikel 1454 des Código Civil.
Arras confirmatorias. Sie bestätigen, dass der Vertrag zustande gekommen ist, und zählen zum Kaufpreis. Du kannst nicht zurücktreten. Wenn eine Seite nicht erfüllt, kann die andere den Vertrag durchsetzen oder auflösen und Schadensersatz verlangen.
Arras penales. Die gezahlte Summe ist eine Vertragsstrafe für den Fall, dass jemand nicht erfüllt. Die Erfüllung selbst bleibt einforderbar. Gerichte können eine überhöhte Strafe senken.
Was gilt, wenn der Vertrag nichts regelt?
Das Tribunal Supremo legt Arras penitenciales eng aus. Sie gelten nur, wenn der Vertrag das gegenseitige Rücktrittsrecht ausdrücklich und eindeutig festhält. Das Wort „señal“ (Anzahlung) reicht dafür nicht, und der bloße Hinweis auf Artikel 1454 ebenfalls nicht. Fehlt eine klare Regelung, behandeln die Gerichte die Zahlung als bestätigende Anzahlung. Du bist dann an den Kauf gebunden.
Für dich heißt das: Wenn du ein Rücktrittsrecht willst, muss es im Vertrag stehen. Wenn du dir sicher bist, dass du kaufen willst, ist eine bestätigende Anzahlung ein Ergebnis, mit dem du rechnen kannst.
Was gehört in den Vorvertrag?
- Die Art der Arras mit den Folgen, ausdrücklich benannt.
- Eine Frist für den Notartermin und die Angabe, bei welchem Notar du beurkundest.
- Bedingungen wie Finanzierung, Lastenfreiheit oder Genehmigungen, und was bei Nichterfüllung geschieht. Die Anzahlung sollte dann ohne Abzug zurückgehen.
- Die Verteilung von Kosten und Steuern. Frag auch, ob der Verkäufer in Spanien ansässig ist, denn bei nicht ansässigen Verkäufern kann es einen Einbehalt geben.
- Die Hinterlegung der Anzahlung beim Notar oder auf einem gesperrten Konto, wenn der Betrag hoch ist.
- Eine Erklärung des Verkäufers zu Lasten, Mietverhältnissen und Bewohnern der Immobilie.
Die Reihenfolge der Schritte vor und nach dem Vorvertrag findest du im Ablauf beim Hauskauf in Nordspanien. Welche Steuern und Nebenkosten du einplanst, steht im Artikel über die Kosten beim Hauskauf in Nordspanien.
Typische Fehler bei den Arras
- Einen Mustervertrag aus dem Internet unterschreiben. Der Vertrag muss zu deinem Fall passen.
- Zahlen, bevor das Grundbuch geprüft ist. Hol dir zuerst den Auszug und kläre die Lasten.
- Die Finanzierung nicht als Bedingung festhalten. Ohne diese Klausel kann deine Anzahlung verloren gehen, wenn die Bank nicht zusagt.
- Eine Anzahlung ohne schriftlichen Vertrag leisten. Dann fehlt dir der Beleg über Zweck und Bedingungen.
- Die Art der Arras nicht nennen. Ohne Regelung gilt die bindende Variante.
Häufige Fragen
Kann ich meine Anzahlung zurückbekommen? Das hängt von der Art der Arras und von den Bedingungen im Vertrag ab. Eine Rückgabe ohne Abzug ist am ehesten möglich, wenn der Vertrag eine Bedingung nennt, die nicht eintritt, etwa eine Finanzierung, die die Bank ablehnt.
Was passiert, wenn der Verkäufer die Immobilie an jemand anderen verkauft? Bei Arras penitenciales kann das als Rücktritt des Verkäufers gelten. In anderen Fällen kommt es auf den Vertrag und das allgemeine Vertragsrecht an. Lass das einen Anwalt beurteilen.
Brauche ich für den Vorvertrag einen Anwalt? Ein Anwalt prüft, ob die Klausel regelt, was du willst. Fachleute raten dazu, bevor du unterschreibst.
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Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Fristen ändern sich. Lass den Vertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt oder Gestor in der Region prüfen.