Der Kauf einer Immobilie in Asturien, Kantabrien, Galicien oder im Baskenland läuft in vier Phasen ab: prüfen, Vorvertrag, Notartermin und Eintragung ins Grundbuch. Notar und Grundbuch arbeiten überall in Spanien nach denselben Regeln. Steuersätze und Vorschriften für Ferienvermietung legt dagegen jede Region selbst fest. Die meisten Fehler passieren in der ersten Phase, bevor du etwas unterschreibst oder Geld überweist. Das gilt für ein Dorfhaus auf dem Land genauso wie für eine Wohnung in einer Küstenstadt.
Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen zum Immobilienkauf in Nordspanien. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung und ersetzt nicht die Prüfung durch einen Anwalt, Gestor oder Steuerberater vor Ort. Gesetze, Fristen und Steuersätze ändern sich, und die Regionen regeln vieles unterschiedlich. Stand: November 2026.
Der Ablauf im Überblick
| Phase | Was passiert | Wer ist beteiligt |
|---|---|---|
| 1. Prüfen | Eigentümer, Lasten, Gemeinschaft und Unterlagen kontrollieren | Du, Verkäufer, Grundbuch |
| 2. Vorvertrag | Preis, Frist und Anzahlung (Arras) festlegen | Du, Verkäufer |
| 3. Notartermin | Kaufvertrag beurkunden (escritura pública), Kaufpreis zahlen | Notar, beide Seiten |
| 4. Nach der Unterschrift | Steuern zahlen, Grundbuch eintragen, Strom und Wasser umschreiben | Gestor oder Notar, Grundbuch |
Schritt 1: Eigentümer und Lasten prüfen
Der Berufsverband der spanischen Grundbuchregistrare (Colegio de Registradores) rät in seinem Käuferleitfaden, die Grundbuchinformation anzufordern, bevor du einen Vertrag unterschreibst oder Geld zahlst. Der Auszug (nota simple) zeigt Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und laufende Verfahren. Er hat nur Informationswert. Einen Nachweis, den du vor Gericht verwenden kannst, liefert der Registrator mit einer Bescheinigung über Eigentum und Lasten (certificación de dominio y cargas).
Kontrolliere vor der Anzahlung diese Punkte:
- Eigentümer: Verkauft wirklich der Eigentümer? Bei mehreren Eigentümern müssen alle unterschreiben, bei Ehepaaren in der Regel beide.
- Hypotheken und Pfändungen: Stehen Belastungen im Grundbuch, und wie werden sie vor dem Verkauf gelöscht?
- Bewohner: Wohnt jemand in der Immobilie, etwa ein Mieter?
- Gemeinschaft: Sind die Beiträge bezahlt? In bestimmten Fällen muss der Käufer offene Beträge übernehmen.
- Grundsteuer (IBI): Lass dir den letzten Bescheid zeigen.
- Ländliche Häuser: Bei einem Haus außerhalb des Ortskerns frag die Gemeinde nach einer Bescheinigung zur städtebaulichen Zulässigkeit (certificado de legalidad urbanística). Sie zeigt, ob das Gebäude baurechtlich in Ordnung ist. Vergleiche außerdem Grundbuch und Kataster. Beide Register stimmen bei Fläche und Grenzen nicht immer überein.
Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über Schulden und Umlagen stellt der Verwalter oder Sekretär der Gemeinschaft aus. Du bekommst sie über den Verkäufer.
Schritt 2: Unterlagen einsammeln
Der Verkäufer bringt zum Notartermin mehrere Dokumente mit. Frag früh danach, damit der Termin nicht an fehlenden Papieren scheitert.
- Energieausweis (certificado de eficiencia energética): Der Verkäufer muss ihn dem Käufer übergeben. Der Notar kontrolliert das und vermerkt es in der Urkunde.
- Löschungsunterlagen: Hat der Verkäufer eine Hypothek, braucht ihr den Zahlungsnachweis der Bank und die Löschungsurkunde. Stimm Zeitplan und Kosten mit der Bank ab.
- Bescheinigung der Gemeinschaft: Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gehört sie zur Beurkundung.
- Technische Unterlagen: Gebäudebuch, Installationsnachweise, Gebäudegutachten und Genehmigungen schaffen Vertrauen, auch wenn sie nicht immer verlangt werden.
Schritt 3: Vorvertrag und Arras
Nach der Prüfung hältst du Preis und Bedingungen schriftlich fest. In Spanien läuft das meist über einen privaten Vorvertrag mit einer Anzahlung, den Arras. Er nennt die Immobilie, den Preis, eine Frist für den Notartermin und die gezahlte Summe. Ein Zahlungsplan gehört hinein, wenn du in Raten zahlst.
Am häufigsten sind die Arras penitenciales. Sie gelten nur, wenn der Vertrag das Rücktrittsrecht ausdrücklich und eindeutig regelt. Ohne eine solche Regelung zählt die Anzahlung als bestätigende Arras. Mehr dazu im Artikel Arras beim Hauskauf in Spanien. Nach Artikel 1454 des Código Civil kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und verliert dann die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, gibt er sie doppelt zurück. Steht im Vertrag etwas anderes, gilt das, was dort steht. Lass die Klausel deshalb vor der Unterschrift von einem Anwalt lesen.
Das gehört in den Vorvertrag:
- Kosten: Wer zahlt was? Die Plusvalía municipal, die Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, trägt nach dem Gesetz der Verkäufer. Käufer übernehmen sie nur, wenn ihr es vereinbart. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, kann dich das Gesetz als Ersatzschuldner in die Pflicht nehmen. Käufer verlangen dann, dass der Verkäufer den Betrag am Tag des Kaufs hinterlegt.
- Zahlungen: Überweise nur Beträge, die der Vertrag nennt, und hebe den Beleg auf.
- Frist: Bis wann muss der Notartermin stattfinden, und was passiert, wenn eine Seite ihn verschiebt?
Schritt 4: Der Notartermin
Beim Notar unterschreibst du die Kaufurkunde (escritura pública). Für die Eintragung ins Grundbuch verlangt das Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria, Artikel 3) eine öffentliche Urkunde, deshalb wird der Kauf beim Notar beurkundet. Die Urkunde dient im Streitfall als starker Nachweis vor Gericht. Du musst die NIE dabeihaben. Wie du sie von Deutschland aus beantragst, steht im Artikel NIE beantragen in Deutschland.
Der Notar prüft Identität, Geschäftsfähigkeit und Vertretungsbefugnis beider Seiten. Er nennt die Lasten, die auf der Immobilie liegen, und lässt sich nachweisen, dass die Gemeinschaftsbeiträge bezahlt sind. Er verlangt den Nachweis über die Grundsteuer und achtet darauf, dass der Energieausweis übergeben wird.
Frag den Notar vor dem Termin nach dem Entwurf der Urkunde und danach, wie die Zahlung ablaufen soll. Wenn du kein Spanisch sprichst, lass dir den Text vorher übersetzen oder bring jemanden mit, der ihn dir erklärt.
Schritt 5: Nach der Unterschrift
Mit dem Notartermin ist der Kauf noch nicht abgeschlossen. Drei Dinge folgen: die Steuer, die Eintragung ins Grundbuch und die Umschreibung der Verträge für das Haus.
Steuer zahlen. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie zahlst du die Grunderwerbsteuer (ITP) mit einer Selbstveranlagung. Der Käufer ist der Steuerschuldner. In den Regionen mit allgemeinem Steuerrecht läuft die Frist meist 30 Werktage ab dem Tag der Unterschrift. Das Baskenland hat ein eigenes Steuersystem, dort gelten die Fristen und Formulare der jeweiligen Provinz. Frag den Notar oder deinen Gestor nach der Frist, bevor du die Urkunde einsteckst. Wer sie versäumt, riskiert Zuschläge. Die Höhe der Steuer nach Region steht im Artikel Kosten beim Hauskauf in Nordspanien.
Ins Grundbuch eintragen. Der Notar kann dem Grundbuch eine elektronische Kopie der Urkunde schicken und gibt dir danach die beglaubigte Papierkopie (copia autorizada). Zur Eintragung gehören diese Unterlagen:
- die beglaubigte Kopie der Urkunde,
- der Nachweis über die Steuerzahlung,
- der Nachweis, dass du die Gemeinde über den Eigentümerwechsel informiert hast,
- der letzte Bescheid der Grundsteuer (IBI).
Das Grundbuch muss die Eintragung innerhalb von 15 Werktagen nach dem Antrag vornehmen oder dir mitteilen, welche Mängel es gefunden hat. Mit der Eintragung giltst du als Eigentümer, solange kein Gericht etwas anderes feststellt. Sie schützt dich vor Gläubigern des Verkäufers und vor versteckten Lasten. Hast du eine Hypothek aufgenommen, kann die Bank sie erst eintragen, wenn du als Eigentümer im Grundbuch stehst. Danach meldet das Grundbuch den Wechsel an das Kataster, und der nächste Grundsteuerbescheid kommt auf deinen Namen.
Strom, Wasser und Gas umschreiben. Setz die Verträge auf deinen Namen, sobald du die Urkunde hast. Hebe alle Belege und Rechnungen zum Kauf auf.
Besonderheit im Baskenland: das Familien-Vorkaufsrecht
In der Tierra Llana von Bizkaia gilt nach dem baskischen Zivilrecht (Ley 5/2015) die Troncalidad. Sie betrifft einen großen Teil der Provinz, ausgenommen sind die Teile einiger Städte wie Bilbao oder Durango, die nicht unter dieses Recht fallen. Verwandte des Verkäufers aus der Familienlinie, aus der das Haus stammt, können bei einem Verkauf ein Vorkaufsrecht haben, und zwar bis zum vierten Verwandtschaftsgrad. Wurde die Familie vorher nicht über den Notar benachrichtigt, kann sie nach dem Kauf nachträglich ihr Recht geltend machen. Wie lange sie dafür Zeit hat, solltest du im Einzelfall prüfen lassen.
Wenn du in Bizkaia ein Landhaus oder ein Caserío kaufst, frag den Notar vor dem Vorvertrag, ob die Immobilie davon betroffen ist und ob die Familie benachrichtigt wurde.
Wen du für den Kauf einbindest
Ein Anwalt vor Ort liest den Vorvertrag und die Urkunde mit dir durch und klärt Besonderheiten der Region. Ein Gestor erledigt auf Wunsch Steuererklärung und Eintragung ins Grundbuch. Lass dir von beiden den Preis vorher als Festbetrag nennen, und frag, was darin enthalten ist. Wohnst du in Deutschland, hilft dir jemand mit Spanischkenntnissen bei den Terminen, weil Notar, Gemeinde und Grundbuch auf Spanisch arbeiten.
Das passt zu dir, wenn du den Kauf in Ruhe vorbereitest, früh Fachleute einbindest und dir für die Prüfung vor der Anzahlung Zeit nimmst. Überleg es dir zweimal, wenn der Verkäufer auf eine schnelle Anzahlung drängt, bevor du Grundbuch und Unterlagen gesehen hast.
Typische Fehler beim Hauskauf in Nordspanien
- Zahlen, bevor das Grundbuch geprüft ist. Eine Anzahlung ohne Auszug aus dem Grundbuch und ohne schriftlichen Vertrag ist der häufigste Fehler. Prüfe zuerst, danach zahlst du.
- Ein Landhaus kaufen, ohne das Baurecht zu klären. Bei Häusern außerhalb des Ortskerns hängt viel daran, ob das Gebäude baurechtlich zulässig ist. Frag die Gemeinde, bevor du den Vorvertrag unterschreibst.
- Kataster und Grundbuch nicht vergleichen. Fläche und Grenzen können in beiden Registern verschieden sein. Bei ländlichen Grundstücken lohnt der Abgleich besonders.
- Die Fristen nach der Unterschrift verschieben. Die Steuer hat eine Frist, und die Eintragung ins Grundbuch schützt dich als Eigentümer. Plane beides gleich nach dem Notartermin ein.
- Den Vorvertrag nicht von einem Anwalt lesen lassen. Die Arras-Klausel entscheidet darüber, was du bei einem Rücktritt verlierst.
Häufige Fragen
Was gilt, wenn ich einen Neubau auf Plan kaufe? Dann prüfst du vor der Unterschrift weitere Punkte: Besteht der Bauträger, und ist sein Vertreter im Handelsregister eingetragen? Ist das Grundstück auf seinen Namen eingetragen? Gibt es die Baugenehmigung der Gemeinde? Zahlungen sollen auf einem eigenen Konto für die Baukosten landen.
Was ändert sich, wenn ich eine Hypothek brauche? Das Gesetz verlangt vor der Hypothek eine notarielle Belehrung über die Bedingungen des Darlehens. Die Hypothek besteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Den Notartermin stimmst du deshalb mit der Bank ab.
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Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Fristen ändern sich. Lass sie vor dem Kauf von einem Anwalt oder Gestor in der Region prüfen.