Wenn du in Asturien, Kantabrien, Galicien oder im Baskenland ein Haus oder eine Wohnung kaufst, zahlst du neben dem Kaufpreis vor allem Steuern, Notar und Grundbuch. Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer, und die legt jede Region selbst fest. Zwischen dem Baskenland mit 4 % und Asturien mit 8 bis 10 % liegen bei einer Wohnung für 200.000 € mehrere Tausend Euro Unterschied.
Hinweis: Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen zu Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf in Nordspanien. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Grenzen und Fristen ändern sich häufig und gelten je nach Region und Käufer unterschiedlich. Lass die Zahlen für deinen Fall von einem Anwalt, Gestor oder Steuerberater prüfen. Stand: November 2026.
Die wichtigsten Steuersätze im Überblick
Die Tabelle zeigt die Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einem Verkäufer, der keine Umsatzsteuer berechnet. Die rechte Spalte rechnet den Normalsatz für einen Kaufpreis von 200.000 € durch. Stand: November 2026.
| Region | Grunderwerbsteuer (ITP), Normalsatz | Steuer bei 200.000 € |
|---|---|---|
| Asturien | 8 % bis 300.000 €, 9 % bis 500.000 €, 10 % darüber | ca. 16.000 € |
| Kantabrien | 9 % | ca. 18.000 € |
| Galicien | 8 % | ca. 16.000 € |
| Baskenland | 4 % für Wohnungen und Häuser, meist 7 % für andere Immobilien | ca. 8.000 € |
Wann gelten die reduzierten Sätze?
Alle Ermäßigungen hängen daran, dass die Immobilie dein Hauptwohnsitz wird. Für ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung gelten in der Regel die Normalsätze.
- Asturien: 4 % bis 150.000 € Wert und 6 % darüber, für Käufer bis 35 Jahre, kinderreiche Familien, Alleinerziehende und Käufer in bestimmten ländlichen Gemeinden mit Abwanderung. Du ziehst innerhalb von sechs Monaten ein und bleibst mindestens drei Jahre.
- Kantabrien: 7 % bis 300.000 € und 9 % auf den Rest beim Hauptwohnsitz. 4 % für Käufer unter 40, kinderreiche Familien und bestimmte Gemeinden mit Abwanderung.
- Galicien: 7 % beim Hauptwohnsitz, solange das Vermögen der Käufer 240.000 € plus 30.000 € je weiterem Familienmitglied nicht überschreitet. 3 % für Käufer unter 36 und kinderreiche Familien. 6 % in dünn besiedelten ländlichen Gemeinden (5 % beim Hauptwohnsitz).
- Baskenland: 2,5 % beim Hauptwohnsitz bis 120 m² Wohnfläche. Bei kinderreichen Familien gilt keine Flächengrenze.
Die Bedingungen ändern sich fast jedes Jahr. Prüfe die Sätze deshalb vor dem Kauf bei der Steuerbehörde der Region oder bei deinem Gestor.
Beispielrechnung: Haus für 300.000 € ohne Ermäßigung
Die Tabelle addiert Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für eine gebrauchte Immobilie zum Normalsatz. Notar und Grundbuch liegen bei diesem Kaufpreis zusammen bei ca. 630 €.
| Region | Grunderwerbsteuer | Gesamt mit Notar und Grundbuch | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Asturien | ca. 24.000 € | ca. 24.600 € | rund 8 % |
| Kantabrien | ca. 27.000 € | ca. 27.600 € | rund 9 % |
| Galicien | ca. 24.000 € | ca. 24.600 € | rund 8 % |
| Baskenland | ca. 12.000 € | ca. 12.600 € | rund 4 % |
Gestor, Anwalt, Abschriften, Umsatzsteuer auf die Gebühren und eine Hypothek kommen dazu. Die Steuer macht den größten Teil der Nebenkosten aus.
Notar und Grundbuch: was die amtlichen Tarife ergeben
Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar, danach trägt das Grundbuch (Registro de la Propiedad) dich als Eigentümer ein. Beide rechnen nach amtlichen Gebührenordnungen ab, die vom Wert der Immobilie abhängen (Real Decreto 1426/1989 für Notare, Real Decreto 1427/1989 für das Grundbuch). Die Tabelle zeigt die gerundeten Richtwerte nach diesen Tarifen.
| Kaufpreis | Notar (Richtwert) | Grundbuch (Richtwert) |
|---|---|---|
| 100.000 € | ca. 280 € | ca. 130 € |
| 200.000 € | ca. 360 € | ca. 190 € |
| 400.000 € | ca. 460 € | ca. 250 € |
Die Werte gelten vor möglichen Ermäßigungen und ohne Abschriften, Umsatzsteuer und Nebenleistungen. Deine Rechnung fällt deshalb meist höher aus. Wenn du einen Gestor oder Anwalt für die Behördengänge beauftragst, lass dir den Preis vorher als Festbetrag nennen.
Ohne NIE geht kein Kauf
Für den Termin beim Notar brauchst du eine spanische Steuer- und Ausländeridentifikationsnummer, die NIE. Die spanische Polizei vergibt sie an Ausländer, die wirtschaftliche, berufliche oder soziale Verbindungen zu Spanien haben, also auch an Käufer ohne Wohnsitz dort.
So kommst du an die NIE:
- Aus Deutschland: Du stellst den Antrag über das zuständige spanische Konsulat. Du brauchst das Formular EX-15 und den Zahlungsbeleg der Gebühr (Modelo 790, Código 012). Das Konsulat in Berlin verlangt für den Antrag die persönliche Unterschrift vor Ort.
- In Spanien: Du beantragst sie bei einer Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder einer Polizeistation.
- Mit Vollmacht: Ein Bevollmächtigter kann den Antrag für dich stellen, wenn er die Vollmacht nachweist.
Plane die NIE früh ein. Die Bearbeitung dauert je nach Behörde unterschiedlich lang, und der Notartermin hängt davon ab.
Der Ablauf von der Prüfung bis zur Eintragung
- Grundbuchauszug anfordern. Die Nota simple zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Lasten darauf liegen. Du kannst sie online oder in jedem Grundbuchamt beantragen. Der Online-Auszug kostet nach der Gebührenordnung 9,02 € zuzüglich Umsatzsteuer pro Grundstück.
- Kaufvertrag beim Notar beurkunden. Die Regel ist eine öffentliche Urkunde (escritura pública). Brauchst du eine Hypothek, unterschreibst du Kauf und Darlehen meist am selben Termin.
- Steuern zahlen. Die Grunderwerbsteuer beziehungsweise Umsatz- und Stempelsteuer fällt nach der Beurkundung an.
- Im Grundbuch eintragen lassen. Die Eintragung ist freiwillig, wird aber empfohlen, weil sie dich rechtlich als Eigentümer absichert. Eine Hypothek existiert erst, wenn sie im Grundbuch steht.
Kaufst du ein Haus, das noch gebaut wird, prüfst du vorher, ob der Bauträger existiert und ordnungsgemäß registriert ist, ob das Grundstück auf seinen Namen eingetragen ist und ob die Baugenehmigung vorliegt.
Neubau: Umsatzsteuer statt Grunderwerbsteuer
Kaufst du eine Wohnung oder ein Haus direkt vom Bauträger, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen zahlst du 10 % Umsatzsteuer (IVA) auf den Preis. Der ermäßigte Satz gilt auch für bis zu zwei Garagenplätze und Nebenräume, die du zusammen mit der Wohnung kaufst. Dazu kommt die Stempelsteuer (AJD) auf die Urkunde. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie entfällt sie.
| Region | Stempelsteuer (AJD) |
|---|---|
| Asturien | 1,2 % |
| Kantabrien | 1,5 % (1 % beim Hauptwohnsitz) |
| Galicien | 1,5 % (1 % beim Hauptwohnsitz, mit Vermögensgrenze) |
| Baskenland | 0,5 % |
Die Preise der Bauträger enthalten die Steuer häufig nicht. Frag deshalb im Angebot nach, ob der genannte Preis netto oder brutto ist.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Grundsteuer (IBI): Jedes Jahr zahlst du die Grundsteuer an deine Gemeinde. Sie berechnet sich aus dem Katasterwert (valor catastral), und die Gemeinde legt den Satz selbst fest. Er unterscheidet sich deshalb von Ort zu Ort. Die Zahlungsfrist liegt in vielen Gemeinden zwischen Oktober und November.
Steuer als Nichtansässiger: Wohnst du nicht in Spanien, versteuerst du als Eigentümer jedes Jahr ein fiktives Einkommen aus der Immobilie, auch wenn du sie nicht vermietest. Die Grundlage ist ein Prozentsatz des Katasterwerts, meist 1,1 % oder 2 %. Darauf fällt in der Regel ein Steuersatz von 19 % an, wenn du in der EU oder im EWR wohnst, und 24 % in anderen Ländern. Du gibst die Steuer mit dem Modelo 210 ab, die Frist läuft für das Vorjahr von April bis Dezember. Die Regeln wurden 2026 angepasst. Lass dir die aktuellen Sätze von einem Steuerberater bestätigen, der Spanien und Deutschland kennt.
Vermietest du die Wohnung an Feriengäste, gelten andere Regeln. Dazu gibt es einen eigenen Artikel: Ferienwohnung in Nordspanien kaufen und vermieten.
Typische Fehler beim Kostencheck
- Ermäßigung für ein Ferienhaus einplanen. Die günstigen Sätze gelten für den Hauptwohnsitz. Rechne bei einer Zweitwohnung mit dem Normalsatz.
- Steuern im Neubau vergessen. Der Preis des Bauträgers kann ohne Umsatzsteuer genannt sein.
- Die NIE zu spät beantragen. Ohne sie bekommst du keinen Notartermin.
- Die jährliche Steuer als Nichtansässiger übersehen. Sie fällt auch an, wenn die Wohnung leer steht.
Welche Region passt bei den Kosten zu dir?
Das passt zu dir, wenn die Steuerlast der wichtigste Punkt ist: Das Baskenland hat bei Wohnungen und Häusern den niedrigsten Normalsatz der vier Regionen. Baskische Immobilien unterliegen eigenen Hacienda-Foral-Regeln, die du für jedes Gebiet (Álava, Bizkaia, Gipuzkoa) einzeln prüfst.
Das passt zu dir, wenn du dauerhaft nach Nordspanien ziehst: Galicien, Kantabrien und Asturien bieten Ermäßigungen für den Hauptwohnsitz. Welche gilt, hängt von Alter, Familie und Gemeinde ab.
Das passt zu dir, wenn du ein Ferienhaus suchst: Dann rechnest du in allen vier Regionen mit dem Normalsatz und entscheidest nach Lage und Objekt.
Checkliste vor dem Notartermin
- NIE beantragt und ausgestellt
- Nota simple geprüft (Eigentümer, Lasten)
- Steuersatz für Region und Käuferprofil geklärt
- Bei Neubau: Preis netto oder brutto geklärt
- Steuerberater für die jährliche Steuer als Nichtansässiger gefunden
- Gestor oder Anwalt mit Festpreis beauftragt
Häufige Fragen
Gelten die Sätze auch für Käufer aus Deutschland? In den Regelungen der vier Regionen spielt die Staatsangehörigkeit keine Rolle. Es zählen Alter, Hauptwohnsitz, Familienstand und Art der Immobilie.
Muss ich nach dem Kauf dort wohnen, um den reduzierten Satz zu behalten? Ja, die Ermäßigungen setzen einen Hauptwohnsitz voraus. In Asturien musst du mindestens drei Jahre in der Wohnung bleiben, im Baskenland (Gipuzkoa) gilt dieselbe Frist. Klär das Vorgehen vor dem Kauf mit deinem Gestor.
Kann ich die Kosten schon vor dem Kauf genau berechnen? Die Steuer lässt sich genau berechnen, sobald Kaufpreis und Region feststehen. Notar und Grundbuch variieren je nach Aufwand, deshalb sind die Zahlen oben Richtwerte.
Du willst in Nordspanien kaufen?
Wenn du konkrete Fragen zu deinem Kauf hast, schreib mir über das Kontaktformular.
Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lass Sätze und Fristen vor dem Kauf von einem Anwalt, Gestor oder Steuerberater prüfen.